A Constituição da República Portuguesa consagra o direito de todos os cidadãos à habitação e ao habitat, ao ordenamento do território, à mobilidade e a equipamentos sociais, bem como a participação dos interessados no processo de resposta à carência habitacional.

Cinquenta anos após a sua aprovação, e apesar da existência de uma Lei de Bases da Habitação em consonância com o texto constitucional, a realidade no País – especialmente nas áreas metropolitanas, no Algarve e nas principais cidades da rede urbana nacional – traduz-se numa gritante negação deste imperativo constitucional.

Tal situação não resulta do acaso, mas da imposição de modelos neoliberais assentes em dinâmicas especulativas, promovidos por sucessivos governos do PS e do PSD. Estes modelos ganharam particular impulso com o «pacto de agressão» da troika, subscrito pelo governo PS e executado pelo executivo PSD/CDS.

Esta política conduziu à entrega do comando da política habitacional a uma tríade composta pela banca, pelos fundos e promotores imobiliários e pelos detentores do solo urbano.

 

Números que revelam a crise

A gravidade da crise habitacional é confirmada pelos números. A Área Metropolitana de Lisboa (AML) e a região do Algarve são ilustrativas do grau alarmante de carência.

Segundo a AML, 50 417 famílias vivem em condições habitacionais indignas na Área Metropolitana de Lisboa. Cerca de 16 mil dessas famílias residem em habitação pública ou do «terceiro sector», o que representa apenas 3,5% do parque habitacional total. Em contraste, existem aproximadamente 160 mil alojamentos vagos na mesma área.

O número de bairros de barracas aumentou significativamente: em dois anos passou de 13 para 27 bairros, onde habitam três mil famílias. A AML estima que 62% dos agregados familiares estejam em situação de inacessibilidade habitacional, não conseguindo encontrar casa no seu concelho sem comprometer mais de 40% do seu rendimento.

No Algarve, de acordo com a Comunidade Intermunicipal do Algarve (AMAL), há 7 821 pedidos de habitação, e o parque habitacional público é de 4 354 fogos, apenas 1,1% do total. Ao mesmo tempo, existem 44 439 alojamentos locais licenciados e 46 792 fogos vagos, 31 304 dos quais estão para venda.

Portugal é hoje o País da OCDE onde o acesso à habitação é mais difícil, com base no rácio preço/rendimento. Entre 2014 e 2024, o índice de preços da habitação aumentou 135,2%, enquanto a remuneração bruta média por trabalhador subiu apenas 33% e o salário mínimo 69%.

Nos primeiros três meses de 2025, o valor mediano dos contratos de arrendamento cresceu 10% em relação ao mesmo período de 2024.

 

Da «lei dos despejos» aos vistos gold

A actual legislação do arrendamento resulta de um processo de liberalização iniciado em 1990, agravado em 2006 e radicalizado com a chamada lei dos despejos, que eliminou o período mínimo de contratos e criou mecanismos expeditos para despejos.

Em paralelo, os vistos gold, lançados em 2012, contribuíram fortemente para a especulação: entre 2014 e 2023, resultaram em 6,5 mil milhões de euros em benefícios fiscais e autorizações de residência em troca da compra de imóveis.

Não surpreende, por isso, que os despejos tenham aumentado. Nos primeiros cinco meses de 2025, registou-se um crescimento de 14% face ao mesmo período de 2024.

O número de fogos vazios é escandaloso: 12% no País e 15% em Lisboa. Pior ainda é a venda de edifícios públicos devolutos por valores simbólicos através da ESTAMO, muitas vezes revendidos com lucros especulativos. O programa «Construir Portugal», do actual Governo PSD/CDS, institucionaliza esta política, ao facilitar a transferência de património público para parcerias público-privadas.

O parque habitacional público é dos mais baixos da Europa (2%) e, apesar de o Governo apresentar como mérito próprio a entrega de fogos financiados pelo PRR, tem sido o Poder Local a assumir o esforço de construção e reabilitação, arcando inclusive com os pagamentos que o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) deveria garantir. Neste momento, o Estado deve mais de 400 milhões de euros aos municípios.

 

Disponibilizar e construir habitação pública

Perante esta situação, é imperativo que o Estado reassuma o seu papel como promotor de habitação pública, de arrendamento não especulativo e de venda a custos controlados. Esta estratégia deve também reforçar a capacidade de intervenção do Estado no mercado, contrariando a especulação.

# A afectação de recursos financeiros. Ao invés de se comprometer 5% do PIB em armamento, deve-se canalizar, nos próximos dois a três anos, uma parte desse valor (mais de 5 mil milhões de euros) para um Programa de Investimento na Habitação, alinhado com a proposta do PCP de destinar 1% do PIB anual ao combate à crise habitacional.

# Atribuir ao IHRU os meios humanos e logísticos que lhe faltam, com uma estrutura descentralizada;

# Dotar a Construção Pública, EPE de capacidade para cumprir a sua missão estatutária no planeamento e execução de programas habitacionais;

# Encarregar a ESTAMO, em coordenação com o IHRU e os municípios, do levantamento do património devoluto do Estado com potencial habitacional, e a sua colocação ao serviço de programas públicos, com prioridade para soluções de curto prazo.

 

Outras medidas imediatas e de longo prazo

# Mobilização imediata do património habitacional público;

# Ocupação dos fogos vagos na posse de fundos imobiliários ou grandes proprietários;

# Aceleração da construção pública, com recursos do OE e de fundos comunitários.

# Revogação da actual lei do arrendamento e criação de um novo regime legal que garanta estabilidade contratual e contenção de preços;

# Resposta célere do IHRU aos processos de candidatura ao PRR e REF;

# Desenvolvimento de programas cooperativos ou associativos de habitação sem fins lucrativos, com base em património público e rendas condicionadas;

# Criação de um programa nacional de apoio à reabilitação do parque habitacional municipal, extensível a instituições que pratiquem arrendamento apoiado;

# Legislação de solos que permita, através de expropriações e de fiscalidade adequada, disponibilizar solo urbano para fins públicos e recuperar as mais-valias para o investimento público.

 

 

Habitação e fiscalidade

A propósito da «renda moderada a 2 300 euros»

Duarte Alves

 

«Eu sei que, para um cidadão de Bragança ou de Freixo de Espada à Cinta, uma renda de 2 300 € é uma fortuna. E é. Mas uma família com dois ou três filhos em Lisboa e no Porto, muitas vezes não consegue ter uma habitação a um preço inferior a este».

A frase é de Luís Montenegro, no momento em que apresenta a medida de reduzir para 10% a taxa autónoma em sede de IRS para os senhorios que pratiquem «rendas moderadas», que podem chegar a esse valor de 2 300 euros. Além de um provincianismo que já deve enfadar muitos bragantinos e freixenistas, sempre chamados a estas colações, esta frase revela duas coisas:

1) um profundo afastamento da realidade do País – não, não é verdade que uma renda de 2 300€ seja um valor usual para grande maioria das famílias, mesmo nas áreas metropolitanas, num País com salário mínimo de 870 euros e com mais de metade dos trabalhadores a receber menos de 1 000 euros brutos de salário bruto. Famílias com rendimentos que permitiriam pagar rendas de 2 300 euros, são em geral proprietárias de habitação própria, e pagam esses valores, não a um senhorio, mas a um banco.

2) uma completa subversão do que deveria ser um benefício fiscal, mesmo para quem acredita (mal) nesse instrumento como solução para todos os problemas. É que, ao apresentar um valor que já é (supostamente) praticado no mercado, então qual é o comportamento que se pretende incentivar com o benefício fiscal?! Qual é o incentivo que se está a dar aos senhorios para baixar as rendas, se têm o benefício mesmo que mantenham o preço que «muitas famílias» são obrigadas a pagar? É o próprio Governo que acaba por assumir involuntariamente que não é para isso que esta medida foi feita.

O benefício fiscal aos rendimentos prediais da renda «moderada» não resolve o problema da habitação, ainda o vai agravar, e aprofunda a injustiça fiscal. Por partes:

1. Não resolve o problema da habitação…

Porque insiste, erraticamente, nos benefícios fiscais como panaceia para o problema da habitação. Já o «Mais Habitação» do governo PS ia por este caminho, alargando benefícios fiscais a rendimentos prediais em determinadas condições, e não surtiu qualquer resultado palpável. Insistir no mesmo caminho, agravando-o, não vai resolver o problema. Precisamos, pelo contrário, que o País tenha receitas fiscais suficientes para poder aumentar significativamente o parque habitacional público, para níveis próximos dos que se praticam na maior parte dos países desenvolvidos europeus, muito acima dos 2% de habitação pública que temos em Portugal. Importa lembrar que aumentar o parque habitacional público não é apenas do interesse dos beneficiários directos dessas habitações, uma vez que tem um efeito de arrefecimento dos preços também nos imóveis que estão no «mercado», beneficiando quem recorra ao arrendamento, ou à compra com recurso a crédito hipotecário.

2. … ainda o vai agravar…

É que, até agora, a redução da taxa autónoma de 25% para 10% estava dependente da celebração de contratos com a duração de, pelo menos, 10 anos [1]. Portanto, já existem hoje senhorios que pagam só 10% de IRS, mas só têm acesso a essa taxa se fizerem contratos com a duração mínima de 10 anos. Agora, o Governo anuncia uma taxa de 10% sem que tenha referido qualquer condicionante no tempo de duração do contrato, e com um limite inaceitavelmente alto (os tais 2 300 euros). Ou seja, com esta medida, o Governo está a incentivar a que a duração dos contratos de arrendamento seja encurtada, dando ainda o sinal de que, mesmo que os senhorios continuem a subir as rendas até aos 2 300 euros, manterão a classificação de «renda moderada». Portanto, se a medida avançar, estará o erário público (muitos milhões de euros!) a ser mobilizado para subsidiar a ainda maior generalização dos contratos de curto prazo, e portanto, a desproteção dos inquilinos! Está bom de ver que qualquer efeito positivo do aumento da dedução de despesas para os inquilinos (não tendo qualquer impacto nos mais de 40% de agregados familiares com rendimentos tão baixos que estão isentos de IRS), e que trará uma «poupança» anual (sublinhe-se: anual) máxima de 200 euros em 2026 e de mais 100 euros em 2027, até lá, já foi totalmente consumido pela espiral de desprotecção e aumento das rendas que a medida dirigida aos senhorios vai provocar.

3. … e aprofunda a injustiça fiscal

O que está a ser proposto é a aplicação de uma taxa de IRS de 10% sobre a generalidade dos rendimentos prediais. Ou seja, um proprietário que tenha várias casas a arrendar (todas elas a valores «moderados»), e que pode ter rendimentos mensais de dezenas de milhar de euros, será tributado a uma taxa que pode ser duas vezes inferior à tributação de rendimentos do trabalho. As taxas autónomas, ou taxas liberatórias, são em si mesmo uma profunda injustiça – todas as fontes de rendimento (de capital, de trabalho, prediais) devem ser tributadas pela mesma tabela, variando a taxa de acordo com os montantes, e não consoante a proveniência dos rendimentos, sendo depois aplicadas as deduções fiscais correspondentes às despesas de cada contribuinte.

Esse é o princípio que assegura equidade e progressividade. Se já hoje os rendimentos de trabalho são altamente prejudicados face aos rendimentos prediais, com esta medida, a injustiça chega a níveis que não podem deixar de indignar quem trabalha todos os dias e cumpre as suas obrigações.

No final, uma boa notícia: esta medida pode ser travada. Se à indignação com a «renda moderada a 2 300 euros» se seguir uma forte mobilização em defesa do direito à habitação, será possível travar esta inaceitável subsidiação da especulação nas rendas. Além disso, o Governo não tem maioria absoluta, pelo que a medida só passa se alguém lhe der a mão, na Assembleia da República. Estejamos vigilantes e activos, na defesa da habitação como um direito; na defesa do binómio «impostos progressivos» e «serviços públicos universais» como base progressista para uma sociedade mais justa, coesa e desenvolvida.

[1] Desde 2023, existe um benefício fiscal (números 2 a 5 do Art.º 72.º do Código do IRS) que reduz a taxa autónoma de IRS dos rendimentos prediais para 15% em contratos de pelo menos 5 anos; para 10% em contratos de pelo menos 10 anos; e para 5% em contratos de pelo menos 20 anos. Pergunta-se: existe algum estudo que ateste o impacto desta medida numa redução das rendas, que justifique este salto qualitativo no mesmo sentido de subsidiação fiscal que o Governo agora propõe?